Par principe, le loyer augmente régulièrement suivant l’indice de référence publié par l’INSEE, si vous n’avez pas oublié de l’inclure dans le contrat de bail (Article 17-1 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Mais il est également possible au bailleur d’augmenter le loyer au moment du renouvellement du bail (Article 17-2 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).
Augmenter le loyer : l’indice de référence
Dans le secteur privé, il vous est possible d’augmenter le loyer d’un local à usage d’habitation une fois par an. Cette augmentation est à l’initiative du bailleur. Elle a lieu à la date indiquée si une clause inscrite dans le bail le prévoit. Sinon, elle peut avoir lieu à la date anniversaire de la signature du contrat. Cela ne concerne pas le loyer d’un logement soumis au régime de la loi de 48 qui est réévalué chaque année selon des règles spécifiques, ainsi que le loyer d’un logement conventionné Anah dont la révision annuelle est plafonnée. Mais également les locaux commerciaux et les locaux spécifiques régis par d’autres dispositions législatives.
La clause de révision prend pour référence le dernier indice de référence des loyers de l’INSEE publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur. Le bail peut également préciser la date de l’indice de référence à prendre en compte. Cet indice est publié au journal officiel. Calculer la révision de son loyer
Augmenter le loyer après des travaux
Le bailleur qui a effectué des travaux d’amélioration à sa charge peut augmenter le loyer en cours de bail. Mais il faut qu’un accord intervienne avec le locataire.
Ce peut être par la présence d’une clause spécifique dans le contrat de location. Cela peut aussi avoir lieu par la signature d’un avenant au bail.
L’augmentation du loyer interviendra alors à l’achèvement des travaux.
Augmenter le loyer lors du renouvellement du bail
En dehors de la clause d’indice de référence, l’augmentation du loyer ne peut pas être automatique. Si le bailleur considère que le loyer payé par son locataire n’est pas suffisant, il doit rapporter la preuve que le loyer ne reflète pas la valeur réelle du logement (Article 17-2). A défaut il ne pourra pas augmenter le loyer.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le bailleur doit notamment produire 3 loyers de logements à proximité du local d’habitation, pour les agglomérations de moins d’un million d’habitants. Sinon, il doit produire 6 loyers. Les logements doivent être similaires. Que ce soit en terme de nombre de pièces, de superficie générale, mais aussi de confort thermique…
Le locataire doit être prévenu au mois 6 mois avant le terme du bail. Que ce soit par acte d’huissier ou par courrier recommandé.
Si le locataire accepte, le bailleur pourra alors augmenter le loyer sur 3 ou 6 an en fonction de la hausse opérée. Si le locataire refuse, il faudra saisir la commission de conciliation. Pareil s’il ne répond pas 4 mois avant le terme du bail. Et si aucun accord n’est trouvé, le Tribunal d’instance sera saisi avant le terme du bail. Si le juge n’est pas saisi le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour 3 ans.
En aucun cas le bailleur ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat (Article 17-2).
Cette procédure peut sembler fastidieuse. N’hésitez pas à me contacter pour que je vous accompagne dans la constitution de votre dossier.