Vous percevez le RSA et vous détenez des parts d’une société civile immobilière (SCI). La SCI encaisse des loyers, mais elle ne vous verse rien : les loyers remboursent le prêt, ou financent des travaux. Après un contrôle, la CAF vous réclame pourtant un trop-perçu, en considérant les loyers de la SCI comme vos propres revenus.
J’ai écrit la première version de cet article en 2018. Depuis, le Conseil d’État a tranché la question à deux reprises, en faveur des allocataires sur le point essentiel. Voici ce qu’il faut savoir.
Les bénéfices non distribués ne sont pas vos ressources
Le RSA tient compte de l’ensemble des ressources du foyer, notamment des revenus procurés par des biens immobiliers (article R262-6 du code de l’action sociale et des familles). Mais une SCI est une personne distincte de ses associés.
Le Conseil d’État l’a jugé clairement : aucun texte ni aucun principe ne permet de regarder comme une ressource de l’allocataire les bénéfices qu’une SCI ne lui a pas distribués (Conseil d’État, 26 février 2020, n° 424379). Seuls comptent les bénéfices dont vous avez effectivement disposé, c’est-à-dire ceux que la SCI vous a distribués.
Il a confirmé cette règle le 28 novembre 2025 (Conseil d’État, 28 novembre 2025, n° 493321). Dans cette affaire, en Ardèche, la CAF avait mis fin au RSA d’un couple. Elle retenait 15 656 € de revenus fonciers déclarés par leur SCI. La SCI n’avait rien distribué : cette somme ne pouvait pas être prise en compte.
Mais vos parts comptent quand même
C’est la contrepartie, et il faut la connaître. Faute de bénéfices distribués, vos parts sont traitées comme un capital qui ne rapporte rien. La loi leur attribue alors un revenu forfaitaire de 3 % de leur valeur par an (article R132-1 du code de l’action sociale et des familles).
Pour fixer cette valeur, l’administration et le juge prennent la valeur réelle de la SCI. Ils partent par exemple de la valeur vénale des immeubles, déduisent les dettes de la société, puis appliquent votre pourcentage de parts. À défaut, ils peuvent retenir la valeur nominale des parts, celle qui figure dans les statuts.
Exemple imaginaire. Julie détient la moitié des parts d’une SCI. L’immeuble vaut 200 000 € et la SCI doit encore 120 000 € à la banque. La valeur réelle de la SCI est donc de 80 000 €, et celle des parts de Julie de 40 000 €. La SCI ne distribue rien. Pour le RSA, la CAF peut retenir 3 % de 40 000 €, soit 1 200 € par an, ou 100 € par mois. C’est bien moins que les loyers encaissés par la SCI.
Le déficit n’est pas le bon critère
Il est tentant de mettre en avant le déficit comptable de la SCI. L’argument n’est pas le bon. La question n’est pas de savoir si la SCI gagne ou perd de l’argent. Elle est de savoir si elle vous a distribué quelque chose.
Le déficit reste utile autrement : des dettes importantes réduisent la valeur réelle de vos parts, donc le forfait de 3 %.
Les pièces à réunir
Pour démontrer l’absence de distribution et la valeur de vos parts, rassemblez :
- les statuts de la SCI, qui indiquent la répartition et la valeur nominale des parts ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale, qui décident de l’affectation du résultat ;
- les comptes de la SCI et sa déclaration de résultats (formulaire 2072) ;
- le tableau d’amortissement du prêt et le capital restant dû ;
- une estimation récente de l’immeuble ;
- vos relevés bancaires, qui montrent que vous n’avez rien reçu de la SCI.
Le procès-verbal d’assemblée peut être la pièce clé. Dans l’affaire de 2025, c’est lui qui a montré qu’aucune distribution n’avait été décidée.
Et si vous détenez le bien en direct ?
La règle est différente. Si vous êtes vous-même propriétaire du logement loué, les loyers sont vos ressources. Le Conseil d’État admet de déduire les charges que vous supportez, mais pas celles qui enrichissent votre patrimoine, comme le remboursement du capital de l’emprunt (Conseil d’État, 26 février 2020, déjà cité). Je l’explique dans mon article sur le bien immobilier et les loyers non déclarés.
Comment contester
Avant le tribunal, vous devez former un recours préalable auprès de l’autorité indiquée sur la notification. Pour le RSA, c’est le président du conseil départemental (article L262-47 du code de l’action sociale et des familles). Respectez le délai indiqué, en général deux mois, et envoyez votre recours en recommandé avec avis de réception.
Citez les deux décisions du Conseil d’État, joignez vos pièces et demandez le recalcul de vos droits. Contestez le trop-perçu lui-même : une remise gracieuse ne se demande qu’à titre subsidiaire.
Si votre recours est rejeté, le tribunal administratif est compétent pour le RSA. Le tribunal des affaires de sécurité sociale, cité dans la première version de cet article, n’existe plus depuis 2019. Pour les autres prestations, vérifiez le tribunal compétent pour votre litige CAF.
Faire le point sur votre dossier
Un dossier de SCI se gagne sur les pièces et sur le calcul. Pour vérifier celui de la CAF, réservez une consultation juridique en ligne, à partir de 45 € TTC. Vous pouvez aussi m’écrire à contact@avocat-desfarges.fr.
Devant le tribunal, mes honoraires sont de 768 € TTC par recours si vous les réglez vous-même. Si votre protection juridique intervient, j’applique son barème. L’aide juridictionnelle peut aussi les prendre en charge, et je l’accepte sans condition. Elle ne couvre pas les démarches préalables, comme le recours devant le département.
Le plus simple pour me contacter : remplissez ce formulaire, je reviens vers vous rapidement.
Pour aller plus loin, lisez :
- l’immeuble détenu à l’étranger et le RSA ;
- les ressources prises en compte pour le RSA ;
- le piège des modèles gratuits de remise gracieuse.
Article rédigé par Maître Pierre-Henry Desfarges, avocat au barreau de Strasbourg depuis 2013, qui traite chaque année 1 000 à 1 500 recours contre la CAF partout en France. Publié en 2018, mis à jour le 29 octobre 2026.