Vous percevez le RSA, et vous possédez un logement. Vous le prêtez gratuitement à un proche, ou vous le louez mais les loyers servent à rembourser le prêt. Après un contrôle, la CAF estime que vous auriez dû déclarer des revenus et vous réclame un trop-perçu.
J’ai écrit la première version de cet article en 2018. Je la reprends ici pour vous dire clairement ce que prévoient les textes, y compris quand ils ne vous sont pas favorables. C’est la meilleure façon de bien choisir vos arguments.
Pour le RSA, vos biens immobiliers comptent
Le RSA tient compte de l’ensemble des ressources du foyer, de quelque nature qu’elles soient. Les revenus procurés par des biens immobiliers en font expressément partie (article R262-6 du code de l’action sociale et des familles).
Si vous louez un bien, les loyers sont donc des ressources à déclarer. Ne pas les déclarer expose à un indu, et parfois à une accusation de fraude.
Un bien prêté gratuitement n’est pas neutre
C’est le point que beaucoup d’allocataires ignorent. Un bien qui ne vous rapporte rien est quand même réputé vous procurer un revenu. Pour un immeuble bâti, ce revenu fictif est égal à 50 % de sa valeur locative chaque année. Seule votre résidence principale échappe à cette règle (article R132-1 du code de l’action sociale et des familles, applicable au RSA).
Prêter gratuitement un appartement à un enfant ou à un parent ne vous met donc pas à l’abri. Même sans loyer, la CAF peut retenir un revenu égal à la moitié de la valeur locative.
Exemple imaginaire. Karim perçoit le RSA. Il prête gratuitement à sa mère un appartement dont la valeur locative est de 6 000 € par an. La CAF peut retenir un revenu annuel de 3 000 €, soit environ 250 € par mois. Karim n’a jamais touché cet argent, mais la règle s’applique.
Ce que vous pouvez contester
La règle existe, mais son application se vérifie. Plusieurs points peuvent être discutés :
- la valeur locative retenue : demandez comment la CAF l’a fixée, et produisez la valeur qui figure sur votre avis de taxe foncière ;
- la nature du bien : s’agit-il en réalité de votre résidence principale, exclue de la règle ?
- la période : depuis quand détenez-vous le bien, et depuis quand est-il prêté ou loué ?
- le calcul : la CAF a-t-elle retenu les loyers et en plus une valeur locative pour le même bien ?
- vos charges : si la CAF retient les loyers sans tenir compte de ce que vous supportez, faites-le valoir et produisez les justificatifs.
Fournir vous-même la valeur locative peut être décisif. Sans elle, la CAF peut appliquer une méthode bien moins favorable, fondée sur la valeur du bien. Je l’explique dans mon article sur l’immeuble détenu à l’étranger et le RSA.
Si le bien appartient à une société civile immobilière, les règles sont différentes. Voyez mon article sur les loyers d’une SCI.
Première étape : le recours préalable
Avant tout recours au tribunal, vous devez former un recours préalable auprès de l’autorité indiquée sur la notification. Pour le RSA, c’est le président du conseil départemental (article L262-47 du code de l’action sociale et des familles). Respectez le délai indiqué, en général deux mois.
Envoyez votre recours en recommandé avec avis de réception, ou déposez-le contre récépissé. Joignez vos pièces : titre de propriété, avis de taxe foncière, bail ou attestation de mise à disposition, relevés bancaires, tableau d’amortissement du prêt.
Attention aux mots que vous employez. Une simple demande de remise gracieuse revient à admettre la dette. Contestez d’abord le trop-perçu, et ne demandez une remise qu’à titre subsidiaire. Méfiez-vous des modèles gratuits de remise gracieuse.
Deuxième étape : le tribunal
Si votre recours est rejeté, ou reste sans réponse dans le délai, vous pouvez saisir le tribunal. Pour le RSA, c’est le tribunal administratif. Pour les prestations familiales, c’est le pôle social du tribunal judiciaire, qui a remplacé en 2019 le tribunal des affaires de sécurité sociale cité dans la première version de cet article.
Afin de choisir le bon juge selon votre prestation, lisez mon article sur le tribunal compétent pour votre litige CAF.
Faire le point sur votre dossier
Un bien immobilier peut peser lourd dans le calcul de vos droits, même s’il ne vous rapporte rien. Pour vérifier le calcul de la CAF et préparer votre recours, réservez une consultation juridique en ligne, à partir de 45 € TTC. Vous pouvez aussi m’écrire à contact@avocat-desfarges.fr.
Devant le tribunal, mes honoraires sont de 768 € TTC par recours si vous les réglez vous-même. Si votre protection juridique intervient, j’applique son barème. L’aide juridictionnelle peut aussi les prendre en charge, et je l’accepte sans condition. Elle ne couvre pas les démarches préalables, comme le recours devant le département ou la CAF.
Le plus simple pour me contacter : remplissez ce formulaire, je reviens vers vous rapidement.
Pour aller plus loin, lisez :
- les ressources prises en compte pour le RSA ;
- l’épargne et le RSA ;
- la CAF considère que je vis en concubinage.
Article rédigé par Maître Pierre-Henry Desfarges, avocat au barreau de Strasbourg depuis 2013, qui traite chaque année 1 000 à 1 500 recours contre la CAF partout en France. Publié en 2018, mis à jour le 29 octobre 2026.