Le bailleur peut recouvrer les loyers et charges impayés plusieurs années après la naissance de dettes locatives. Leur prescription est de 5 ans. Même si le locataire est sorti des lieux entre temps.
Mais si les dettes locatives concernent une révision annuelle de loyer non effectuée, le bailleur ne dispose que d’un an pour réagir !
Prescription des dettes locatives depuis mars 2014
Depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, les dettes locatives sont prescrites dans le délai de 3 ans après leur naissance (article 7-1 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).
De plus, la Cour de cassation a décidé que le délai de trois ans de paiement de la dette locative s’appliquait aux baux conclus avant la date du 27 mars 2014.
Auparavant, le délai de prescription des dettes locatives était de 5 années.
Toutefois, le juge peut refuser une régularisation de charges tardive s’il considère que cette régularisation est déloyale, brutale et consécutive d’une faute du bailleur dans l’exécution du contrat (demande du locataire visant à une régularisation de ses charges mais restée sans réponse).
Révision des loyers : 1 an pour réagir
Si le bail stipule une clause de révision du loyer, celle-ci doit intervenir à la date convenue dans le contrat, ou à défaut à sa date anniversaire. Le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer cette révision dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet (article 17-1 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La révision ne peut pas excéder la valeur de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.
Cette révision ne s’applique pas rétroactivement, uniquement à la date de la demande du bailleur (article 7-1 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si le bailleur oublie de demander la révision du loyer, il n’a qu’un an pour se rattraper. Au-delà de ce délai, la revalorisation non appliquée est perdue pour lui.
Et si toutefois le bailleur réagit l’année suivante, le calcul du loyer révisé ne sera pas rétroactif. Il se fera en tenant compte du taux de révision de l’an passé, même s’il ne l’avait pas appliqué.
Avant la loi Alur, ce délai de révision était de 5 ans, comme pour les dettes locatives.
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