Vous êtes propriétaire et vous faites face à des loyers impayés par votre locataire? Vous pouvez faire procéder au recouvrement des loyers impayés, mettre fin au bail et expulser votre locataire. La résiliation du bail peut être prononcée automatiquement en cas de clause résolutoire ou non, mais il faudra toujours passer par une procédure qui aboutit à une décision de justice. Qu’il s’agisse d’un logement meublé ou non.
La Phase pré-contentieuse : Le recours préalable du bailleur
Votre locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail signé ! Si ce n’est pas le cas, vous devez immédiatement agir, dès le premier impayé de loyer.
Si vous avez exigé un acte de cautionnement, il vous faut informer par courrier recommandé la caution du défaut de paiement de vos locataires et exiger le règlement des loyers impayés.
Vous avez peut être souscrit une assurance pour loyers impayés. Dans ce cas il vous faut tout de suite informer votre assureur du défaut de paiement de votre locataire. L’assurance couvrira votre manque à gagner dès le premier impayé déclaré jusqu’au départ de votre locataire. Mais attention, elle est bien souvent limitée dans le temps, le nombre de mois de loyers garantis est inscrit dans votre contrat. C’est à vérifier!
Par conséquent, il ne faut pas tarder à entamer la phase contentieuse si l’impayé se poursuit. En général, votre assurance prend en charge les frais de procédure (huissier, avocat…). Voir les frais d’exécution de la décision du juge (intervention du serrurier, présence du Commissaire de Police…). A noter, vous avez toujours le libre choix de votre avocat. L’assureur ne peut vous l’imposer. Il sera dans l’obligation de prendre en charge tout ou partie de ses frais en fonction du montant prévu dans votre contrat. N’hésitez pas à me contacter par une consultation juridique en ligne.
Ou alors, vous avez souscrit une garantie Visale. Elle remplace la garantie des risques locatifs depuis le 1er janvier 2016. Il s’agit d’une caution accordée au locataire par Action logement (ex-1 % Logement) qui vise à prendre en charge le paiement du loyer et des charges de sa résidence principale, en cas d’impayés. Les sommes sont avancées au bailleur par Action Logement, puis remboursées par le locataire. Vous pouvez en savoir plus ici.
Enfin, si votre locataire perçoit une aide au logement, vous pouvez obtenir, de la Caisse d’Allocations familiales qu’elle vous soit directement versée, si ce n’est pas déjà le cas.
La Phase contentieuse : la résiliation du bail
Il existe deux voies contentieuses, selon que le bail contienne ou non une clause résolutoire.
Si le bail stipule cette clause, avant de la mettre en jeu, le bailleur doit signifier par huissier un commandement de payer à son locataire. Il a alors deux mois pour payer l’intégralité des sommes dues. Ce n’est que si votre locataire n’a pas respecté ce délai que vous pouvez saisir le Tribunal par assignation. Il constatera la résolution du bail, mais également condamnera au paiement des loyers et ordonnera l’expulsion de votre locataire. A noter : le juge peut accorder des délais de paiement à votre locataire pour régler sa dette locative. Jusqu’à 36 mois de délai. Durant ce temps, les effets de la clause résolutoire sont suspendus telle une épée de Damoclès. Si le locataire paye tous les mois (dette + loyer mensuel + charges), il peut rester dans le logement. S’il ne paye pas la totalité, la suspension tombe.
Si le bail ne stipule pas de clause résolutoire, vous devez directement assigner le locataire, pour demander la résiliation du bail et son expulsion. Mais sans clause résolutoire, la résiliation n’est pas automatique et il vous faut rapporter la preuve d’une faute d’une « gravité suffisante » de votre locataire. Là encore, le juge peut accorder des délais de paiement à votre locataire.
Enfin, suite à la décision de justice vous devez envoyer à votre locataire un commandement de quitter les lieux par huissier . Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.