Vous êtes propriétaire et votre locataire ne paie plus son loyer ? Vous pouvez recouvrer les sommes dues, mettre fin au bail et, en dernier recours, obtenir l’expulsion. Mais il faudra toujours passer par une décision de justice, que le logement soit meublé ou non.
La loi du 27 juillet 2023 a modifié plusieurs règles importantes. Voici la procédure telle qu’elle s’applique aujourd’hui.
Une précision avant tout : je ne traite plus de dossiers de loyers impayés. Cet article reste en ligne à titre d’information. Pour être accompagné, vous pouvez vous adresser à un avocat de votre barreau.
Dès le premier impayé : les démarches amiables
Votre locataire doit payer le loyer et les charges aux dates prévues par le bail. S’il ne le fait pas, agissez dès le premier impayé.
La caution. Si une personne s’est engagée comme caution, prévenez-la par lettre recommandée et demandez-lui de payer.
L’assurance loyers impayés. Si vous en avez une, déclarez l’impayé sans attendre. Vérifiez dans votre contrat le nombre de mois garantis et la prise en charge des frais de procédure. Vous restez libre de choisir votre avocat.
La garantie Visale. Si votre locataire en bénéficie, Action Logement vous avance les loyers impayés, puis se fait rembourser par le locataire. Le site service-public.fr détaille la démarche.
L’aide au logement. Si votre locataire perçoit une aide au logement, signalez l’impayé à la CAF. Ce signalement permet de maintenir le versement de l’aide, souvent versée directement au bailleur.
Le commandement de payer : six semaines
Depuis 2023, tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour la mettre en jeu, vous devez faire signifier un commandement de payer par un commissaire de justice.
Le locataire dispose alors de six semaines pour payer, contre deux mois auparavant. Le commandement doit contenir plusieurs mentions à peine de nullité, notamment le décompte de la dette et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Si une caution garantit le bail, faites-lui signifier le commandement dans les quinze jours. À défaut, la caution ne doit ni pénalités ni intérêts de retard.
L’audience et les délais de paiement
Si la dette n’est pas réglée dans les six semaines, vous pouvez assigner le locataire devant le juge. Le commissaire de justice doit notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Un diagnostic social et financier de la situation du locataire est ensuite transmis au juge.
Le juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement et ordonne l’expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement, jusqu’à trois ans. Depuis 2023, c’est possible seulement si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Pendant ces délais, les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si le locataire paie tout comme prévu, la clause ne produit aucun effet. Au premier impayé, la clause reprend son plein effet.
Et si le bail ne contient pas de clause de résiliation ?
C’est le cas de certains baux anciens. Vous devez alors demander au juge de prononcer la résiliation, en prouvant un manquement suffisamment grave du locataire. Le juge peut, là encore, accorder des délais de paiement.
Après le jugement : l’expulsion
Une fois la décision rendue, un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certains cas, notamment en cas de mauvaise foi.
Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré (article L412-6 du même code).
Questions fréquentes
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après le commandement ?
Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant.
Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?
Oui, jusqu’à trois ans, mais seulement si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Peut-on expulser en hiver ?
Non, sauf exceptions. Les expulsions sont suspendues du 1er novembre au 31 mars.
Article rédigé par Maître Pierre-Henry Desfarges, avocat au barreau de Strasbourg depuis 2013. Publié en 2020, mis à jour le 28 octobre 2026.