Un bailleur peut-il augmenter le loyer d’un logement loué vide ? Oui, mais dans trois cas seulement : la révision annuelle, les travaux d’amélioration et le renouvellement du bail. La loi du 6 juillet 1989 encadre chacun d’eux. Voici leurs règles, et une limite apparue depuis 2017.
La révision annuelle selon l’indice de référence des loyers
Si le bail contient une clause de révision, le bailleur peut réviser le loyer une fois par an. La révision intervient à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Sans clause de révision dans le bail, pas de révision possible. Le bailleur dispose d’un an pour la réclamer. Passé ce délai, il y renonce pour l’année écoulée. S’il la réclame à temps, elle s’applique à compter de sa demande, sans effet rétroactif.
La majoration après des travaux d’amélioration
Le bailleur et le locataire peuvent convenir, par une clause expresse, de travaux d’amélioration que le bailleur fera réaliser. Le bail, ou un avenant, fixe alors la majoration de loyer qui suivra ces travaux (article 17-1, II). Il faut donc l’accord du locataire : le bailleur ne peut pas imposer seul cette hausse.
La réévaluation au renouvellement du bail
Au renouvellement, le bailleur ne peut réévaluer le loyer que s’il est manifestement sous-évalué (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). La procédure est stricte :
- le bailleur fait sa proposition au moins six mois avant le terme du bail, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre ;
- il s’appuie sur des loyers de référence de logements comparables du voisinage : trois au minimum, six dans les grandes agglomérations ;
- la notification reproduit le texte de l’article 17-2, à peine de nullité ;
- il ne peut pas, pour la même échéance, donner congé au locataire.
Le locataire refuse, ou ne répond pas quatre mois avant le terme ? L’une des parties saisit alors la commission départementale de conciliation. Faute d’accord, il faut saisir le juge avant le terme du bail. Sinon, le bail se poursuit aux conditions antérieures. La hausse s’applique ensuite par tiers ou par sixième, selon la durée du bail.
Depuis 2022 : pas de hausse pour les passoires énergétiques
Depuis le 24 août 2022, aucune de ces trois hausses ne s’applique aux logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (articles 17-1, III, et 17-2, II, de la loi du 6 juillet 1989). Avant toute hausse, vérifiez donc la classe énergétique du logement.
Dans certaines communes, des règles d’encadrement des loyers peuvent aussi limiter les hausses. Renseignez-vous auprès de votre agence départementale d’information sur le logement (Adil).
Pour aller plus loin, lisez :
Article rédigé par Maître Pierre-Henry Desfarges, avocat au barreau de Strasbourg depuis 2013. Publié en 2017, mis à jour le 10 novembre 2026.