Votre locataire ne paie plus son loyer ? Pour récupérer votre dû et obtenir son départ, une procédure précise s’impose. Elle passe toujours par le juge. Cet article date de 2017. Depuis, la loi du 27 juillet 2023 a modifié plusieurs délais. Voici les étapes selon les règles en vigueur.
Avant le juge : réagir dès le premier impayé
Plusieurs leviers existent avant toute procédure :
- si un tiers s’est porté caution, informez-le de l’impayé et demandez-lui le règlement ;
- si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, déclarez le sinistre sans tarder, dans les délais du contrat ;
- si le locataire bénéficie de la garantie Visale, faites appel à Action logement selon les modalités de la garantie ;
- si le locataire perçoit une aide au logement, signalez l’impayé à la CAF ou à la MSA.
Si votre assurance prend en charge les frais d’avocat, vous restez libre de choisir votre avocat (article L127-3 du code des assurances).
Le commandement de payer
Tout bail d’habitation contient désormais une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayé. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). En 2017, ce délai était de deux mois.
Un commissaire de justice délivre le commandement. Il doit contenir, à peine de nullité, le délai de six semaines et le décompte de la dette. Il rappelle aussi au locataire qu’il peut saisir le fonds de solidarité pour le logement ou demander des délais au juge. S’il existe une caution, le bailleur doit lui signifier le commandement dans les quinze jours. À défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
L’assignation et l’audience
Si le locataire ne règle pas sa dette, le bailleur assigne le locataire pour faire constater la résiliation du bail. Le commissaire de justice notifie l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Un organisme social réalise alors un diagnostic social et financier pour le juge.
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de trois ans. Il ne le peut qu’à une condition : que le locataire puisse régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, la clause de résiliation ne joue pas. Au premier impayé, elle reprend son plein effet.
Le départ du locataire
Une fois l’expulsion ordonnée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai ne s’applique pas si le juge constate la mauvaise foi du locataire.
L’expulsion reste impossible pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique.
Pour aller plus loin, lisez :
- la trêve hivernale : ce qu’elle suspend, ce qu’elle permet ;
- locataire parti sans prévenir : que faire ?.
Article rédigé par Maître Pierre-Henry Desfarges, avocat au barreau de Strasbourg depuis 2013. Publié en 2017, mis à jour le 10 novembre 2026.