Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement à l’étranger, souvent dans votre pays d’origine, que vous n’habitez pas et que vous ne louez pas ? Pour le RSA, ce bien compte. Et lorsque sa valeur locative est inconnue, la CAF peut appliquer une méthode de calcul bien moins favorable. C’est ce qu’a jugé le Conseil d’État dans une décision du 8 juillet 2019, à propos d’un allocataire propriétaire d’un immeuble au Maroc (Conseil d’État, 8 juillet 2019, n° 422162). Cette décision, mentionnée aux tables du recueil Lebon, tranche aussi deux autres questions qui reviennent souvent dans les dossiers de RSA.
L’affaire
À la suite d’un contrôle réalisé en octobre 2015, la CAF de l’Isère avait réclamé à un allocataire un indu de RSA de 3 980,98 € pour la période de mai 2014 à octobre 2015. Deux raisons à cela : l’allocataire avait séjourné à l’étranger plus de trois mois par année civile, et il était propriétaire d’un immeuble au Maroc. Après le rejet de son recours administratif par le président du conseil départemental, puis de sa demande par le tribunal administratif de Grenoble, il s’est pourvu en cassation. Le Conseil d’État a rejeté son pourvoi.
Un bien immobilier non loué est réputé vous rapporter un revenu
Les ressources prises en compte pour le RSA comprennent l’ensemble des ressources du foyer, y compris les revenus procurés par des biens immobiliers (article R262-6 du code de l’action sociale et des familles). Et les biens qui ne rapportent rien sont réputés rapporter quelque chose : hors résidence principale, un immeuble bâti est considéré comme procurant un revenu annuel égal à 50 % de sa valeur locative, un terrain non bâti à 80 % de cette valeur, et les capitaux à 3 % de leur montant (article R132-1 du code de l’action sociale et des familles).
Pour un bien bâti, la règle de principe est donc de retenir 50 % de sa valeur locative, c’est-à-dire du loyer qu’il pourrait rapporter. Le fait qu’il soit situé à l’étranger ne change rien : il doit être déclaré et il est pris en compte.
Sans valeur locative connue, la CAF peut appliquer 3 % de la valeur du bien
C’est l’apport principal de la décision. Lorsque l’immeuble est situé à l’étranger, la CAF et, le cas échéant, le juge peuvent, en l’absence de tout élément permettant de déterminer sa valeur locative, notamment fourni par l’allocataire, appliquer par défaut le taux de 3 % prévu pour les capitaux. Autrement dit, faute de connaître le loyer que le bien pourrait rapporter, on le traite comme une somme d’argent placée, et on retient 3 % de sa valeur.
Dans l’affaire jugée, l’allocataire n’avait mis ni l’administration ni le tribunal en mesure de connaître la valeur locative réelle de son bien. La CAF pouvait donc appliquer le taux de 3 % à sa valeur.
La différence peut être importante. Prenons un exemple imaginaire. Une maison vaut 80 000 € et pourrait se louer 200 € par mois sur place, soit 2 400 € par an. Avec la valeur locative, le revenu retenu est de 50 % de 2 400 €, soit 1 200 € par an. Avec la méthode par défaut, il est de 3 % de 80 000 €, soit 2 400 € par an, deux fois plus. Dans les pays où les loyers sont faibles par rapport aux prix de l’immobilier, l’écart pèse directement sur le RSA, mois après mois.
La leçon pratique : fournissez la valeur locative
La décision est claire : le taux de 3 % s’applique par défaut, en l’absence d’éléments. C’est donc à l’allocataire de fournir à la CAF, puis au juge si nécessaire, de quoi déterminer la valeur locative de son bien.
Plusieurs pièces peuvent y contribuer : une estimation de loyer établie par une agence immobilière locale ; des annonces de location de biens comparables dans le même secteur ; un ancien bail, si le bien a déjà été loué ; un avis de taxe foncière ou d’impôt local étranger mentionnant une valeur locative, lorsque ce document existe dans le pays concerné ; et pour les documents en langue étrangère, une traduction.
Ces pièces sont à produire dès le contrôle ou dans votre recours administratif. Le juge examine le dossier tel qu’il lui est présenté : dans l’affaire jugée, c’est précisément l’absence de ces éléments qui a permis l’application du taux de 3 %. Je l’explique plus largement dans mon article sur l’erreur fatale qui fait perdre un recours RSA : sans pièces, le juge a très peu de raisons d’annuler la décision.
Pensez aussi à déclarer ce bien. Le bénéficiaire du RSA est tenu de faire connaître toutes les informations relatives aux biens des membres du foyer (article R262-37 du code de l’action sociale et des familles), et le patrimoine situé à l’étranger peut aussi être pris en compte au titre du train de vie (article L262-41 du code de l’action sociale et des familles). Les règles applicables à l’épargne et au patrimoine sont détaillées dans mon article sur l’épargne et le RSA.
Séjours de plus de trois mois : le RSA reste dû pour les mois complets en France
La décision tranche une deuxième question. Est considérée comme résidant en France, pour le RSA, la personne qui y réside de façon permanente ou dont les séjours hors de France n’excèdent pas trois mois, de date à date ou en durée totale par année civile. En cas de séjour de plus de trois mois, l’allocation n’est versée que pour les seuls mois civils complets de présence sur le territoire (article R262-5 du code de l’action sociale et des familles).
Le Conseil d’État en déduit que la personne qui remplit les conditions du RSA en conserve le bénéfice, même lorsque ses séjours à l’étranger dépassent trois mois, pour les mois civils complets passés en France. Dans cette affaire, la CAF et le tribunal avaient correctement appliqué la règle : ils avaient maintenu le RSA pour les mois complets de présence et ne l’avaient retiré que pour les mois d’absence.
C’est un point à vérifier dans tout indu pour séjour à l’étranger. Si la CAF vous réclame le RSA de toute l’année au motif que vous avez dépassé trois mois, son calcul est contestable. Le décompte des jours et ses pièges sont expliqués dans mon article sur les 92 jours à l’étranger.
Le contrôleur doit être assermenté et agréé
Enfin, l’allocataire soutenait que l’agent qui avait conduit le contrôle ne justifiait pas de son habilitation. Le Conseil d’État rappelle que les contrôles portant sur les déclarations des bénéficiaires du RSA ne peuvent être conduits que par des agents assermentés et agréés, chargés de cette mission par le directeur de la CAF (article L262-40 du code de l’action sociale et des familles et article L114-10 du code de la sécurité sociale). Il précise que l’agrément de l’agent établit, à lui seul, qu’il est affecté à un emploi comportant une mission de contrôle confiée par le directeur de la caisse.
Dans cette affaire, le département avait produit l’agrément et l’assermentation du contrôleur, et le moyen a été écarté. Mais la règle reste utile : lorsque la CAF ne produit pas ces documents, la régularité du contrôle peut être discutée.
La CAF vous réclame un indu de RSA à cause d’un bien à l’étranger ? Réservez une consultation juridique en ligne, à partir de 45 € TTC, depuis la France ou l’étranger, ou écrivez-moi à contact@avocat-desfarges.fr. Nous vérifions ensemble la méthode de calcul retenue et les pièces à produire. Le recours se forme auprès du président du conseil départemental, dans les délais indiqués sur la notification. Devant le tribunal, mes honoraires peuvent être pris en charge par votre protection juridique ou par l’aide juridictionnelle, que j’accepte sans condition.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer à la CAF une maison que je possède à l’étranger ?
Oui. Les biens des membres du foyer doivent être déclarés, où qu’ils se trouvent. Un bien non déclaré découvert lors d’un contrôle entraîne un indu, et peut faire soupçonner une fraude.
Comment la CAF calcule-t-elle le revenu d’un bien à l’étranger que je ne loue pas ?
En principe, elle retient 50 % de sa valeur locative. Mais si aucun élément ne permet de connaître cette valeur locative, elle peut appliquer 3 % de la valeur du bien, ce qui est souvent plus lourd.
Comment prouver la valeur locative d’un bien à l’étranger ?
Par une estimation d’agence locale, des annonces de biens comparables, un ancien bail ou un document fiscal local, traduits si nécessaire. Produisez ces pièces dès le contrôle ou dans votre recours.
Ma résidence principale est-elle prise en compte ?
Non. Seuls les biens qui ne constituent pas votre habitation principale sont concernés.
Article rédigé par Maître Pierre-Henry Desfarges, avocat au barreau de Strasbourg depuis 2013. Son activité principale est le contentieux contre la CAF, qu’il pratique partout en France devant les tribunaux administratifs et les pôles sociaux des tribunaux judiciaires, avec 1 000 à 1 500 dossiers CAF traités chaque année. Publié le 22 août 2019, mis à jour le 23 octobre 2026.