Divorcer par consentement mutuel coûte moins cher qu’un divorce devant le juge. Mais lorsque les époux sont propriétaires d’un bien immobilier, le budget change de dimension. Au forfait des avocats s’ajoutent l’intervention du notaire pour l’état liquidatif et, surtout, une taxe que beaucoup découvrent tardivement : le droit de partage. C’est souvent le poste le plus lourd du divorce.
Deux évolutions méritent d’être connues. La première est une baisse importante de ce droit : pour les divorces, il est passé de 2,50 % à 1,10 % en deux ans. La seconde est une situation particulière dans laquelle il n’est pas dû du tout : le « partage verbal » du prix de vente, lorsque les époux vendent leur bien avant d’engager les opérations de divorce. Cet article explique les deux, avec des exemples chiffrés, et les précautions à prendre.
Qu’est-ce que le droit de partage ?
Le droit de partage est un impôt perçu par l’État lorsque des personnes qui possèdent des biens en commun, en indivision, se les répartissent. Il frappe les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu’il en soit justifié. Il prend la forme d’un droit d’enregistrement ou d’une taxe de publicité foncière (article 746 du code général des impôts).
Le divorce entraîne presque toujours un partage. Pendant le mariage, les époux mariés sous le régime de la communauté possèdent ensemble les biens acquis pendant l’union. Les époux séparés de biens peuvent aussi avoir acheté ensemble, en indivision. Au moment du divorce, il faut mettre fin à cette situation et attribuer à chacun ce qui lui revient : c’est la liquidation du régime matrimonial, et le partage qui l’accompagne.
Le droit se calcule sur le montant de l’actif net partagé (article 747 du code général des impôts), c’est-à-dire la valeur des biens partagés, déduction faite des dettes, comme le capital restant dû sur un prêt immobilier.
De 2,50 % à 1,10 % : la baisse du droit de partage
Pendant longtemps, le taux du droit de partage était de 2,50 %, quel que soit le motif du partage. La loi de finances pour 2020 l’a réduit, mais seulement pour les partages consécutifs à une séparation du couple. Pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à la rupture d’un pacte civil de solidarité, le taux a été ramené à 1,80 % à compter du 1er janvier 2021, puis à 1,10 % à compter du 1er janvier 2022 (article 746 du code général des impôts). Pour les autres partages, notamment entre héritiers, le taux reste de 2,50 %.
Si l’un des époux bénéficie de l’aide juridictionnelle, le droit de partage n’est en principe pas dû, sauf mutation de propriété : je l’explique dans l’article sur l’exonération des droits de partage.
La baisse est considérable : le droit dû sur un même partage a été divisé par plus de deux.
Prenons un exemple imaginaire. Un couple possède une maison estimée à 300 000 €, sur laquelle il reste 100 000 € de prêt à rembourser. L’actif net est donc de 200 000 €. Avec l’ancien taux de 2,50 %, le droit de partage aurait été de 5 000 €. Avec le taux actuel de 1,10 %, il est de 2 200 €. Pour un appartement dont l’actif net est de 120 000 €, on passe de 3 000 € à 1 320 €.
Le droit de partage reste néanmoins une dépense importante, qui s’ajoute aux frais du notaire pour l’établissement de l’état liquidatif et aux honoraires des avocats. Il faut l’anticiper dès le début du divorce, notamment lorsque l’un des époux souhaite conserver le bien.
Que se passe-t-il quand l’un des époux garde la maison ?
C’est la situation la plus fréquente. L’un des époux conserve le logement familial et verse à l’autre une somme d’argent pour compenser la part qu’il lui rachète : c’est la soulte.
Entre époux, le partage d’un bien de la communauté ou d’un bien acheté ensemble n’est pas considéré comme une vente, même lorsqu’il comporte une soulte. L’impôt est liquidé sur la valeur nette de l’actif partagé, sans déduction de la soulte (article 748 du code général des impôts). Autrement dit, la soulte n’est pas taxée comme une vente : c’est le droit de partage à 1,10 % qui s’applique, sur l’ensemble de l’actif net.
Reprenons la maison de l’exemple. L’épouse conserve la maison, reprend seule le prêt de 100 000 € et verse à son mari une soulte de 100 000 €, correspondant à la moitié de l’actif net. Le droit de partage est calculé sur l’actif net de 200 000 €, soit 2 200 €.
Dans ce cas, un acte notarié est obligatoire. Lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à la publicité foncière, l’état liquidatif doit être établi en la forme authentique devant notaire, et il fait partie intégrante de la convention de divorce (article 229-3 du code civil). En pratique, l’acte liquidatif est signé chez le notaire avant la convention de divorce, éventuellement le même jour, jamais après. Avocats et notaire travaillent en parallèle pour que les deux signatures s’enchaînent dans le bon ordre.
Et si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens ?
On pense souvent que le droit de partage ne concerne que les couples mariés sous le régime de la communauté. Ce n’est pas le cas. Des époux séparés de biens qui ont acheté ensemble leur logement en sont propriétaires en indivision, chacun pour sa part. Au moment du divorce, si l’un d’eux reprend le bien, il y a bien un partage de cette indivision.
Le texte vise d’ailleurs expressément cette situation : les partages portant sur des biens indivis acquis par des époux, avant ou pendant le mariage, ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes, et l’imposition est liquidée sur la valeur nette de l’actif partagé (article 748 du code général des impôts). Le taux réduit de 1,10 % s’applique, puisqu’il s’agit d’un partage consécutif au divorce. Les mêmes règles valent pour un bien acheté ensemble avant le mariage.
Qui paie le droit de partage, et quand ?
Le droit de partage est réglé au moment de l’enregistrement de l’acte qui constate le partage, c’est-à-dire, pour un bien immobilier, de l’acte liquidatif établi par le notaire. C’est le notaire qui le collecte et le reverse à l’administration fiscale, en même temps que ses propres frais. Il est donc dû avant même que la convention de divorce soit signée, puisque l’acte liquidatif est signé en premier.
La répartition de cette dépense entre les époux se décide entre eux, et elle peut être précisée dans l’état liquidatif. Elle est souvent partagée par moitié, mais rien ne l’impose. C’est un point à aborder tôt, pour éviter qu’il ne devienne une source de désaccord au dernier moment, alors que tout le reste est réglé.
Le partage verbal : vendre avant le divorce
Il existe une autre voie, lorsque aucun des époux ne souhaite conserver le bien : le vendre avant d’engager les opérations de divorce, puis se répartir le prix de vente sans rédiger d’acte de partage. C’est ce que l’on appelle le « partage verbal ».
Pourquoi le droit de partage n’est-il pas dû dans ce cas ? Selon l’administration fiscale, il n’est exigible que si quatre conditions sont réunies : l’existence d’un acte, l’existence d’une indivision entre les copartageants, la justification de cette indivision, et une véritable opération de partage, qui transforme le droit abstrait de chacun sur la masse commune en un droit de propriété exclusif sur les biens mis dans son lot.
Lorsque les époux vendent leur bien et se répartissent ensuite le prix, sans acte constatant cette répartition, la première condition fait défaut. Il n’y a pas d’acte de partage, et donc pas de droit de partage sur le prix ainsi réparti. Interrogé sur cette pratique, le ministre a répondu que ce partage verbal du prix n’est pas soumis au droit de partage (Rép. min. n° 9548, JOAN du 22 janvier 2013, p. 825).
Concrètement, le partage verbal se déroule en plusieurs temps, et c’est l’ordre qui compte.
D’abord, la vente du bien. Les époux mettent en vente le logement commun et signent l’acte de vente chez le notaire. Le prix sert d’abord à rembourser le prêt immobilier restant dû et les frais liés à la vente.
Ensuite, la répartition du prix. Le solde est réparti entre les époux, par exemple par deux virements distincts, sans qu’aucun acte ne vienne constater ce partage.
Enfin, le divorce. Une fois la vente réalisée et le prix réparti, les époux engagent leur divorce amiable. Le bien immobilier ne fait plus partie de leur patrimoine commun : il n’y a plus d’immeuble à partager.
Reprenons une dernière fois la maison de l’exemple. Les époux la vendent 300 000 €, remboursent les 100 000 € de prêt, et se répartissent les 200 000 € restants, 100 000 € chacun, sans acte. Le droit de partage de 2 200 € n’est pas dû sur ce prix.
Les limites du partage verbal
Le partage verbal n’est pas une formule magique, et il ne convient pas à toutes les situations. Plusieurs limites doivent être bien comprises avant de s’y engager.
Un bien immobilier ne peut pas être partagé verbalement. Lorsque l’indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, l’acte de partage notarié est indispensable. Les époux ne peuvent partager verbalement que la somme d’argent issue de la vente, et non le bien lui-même. Si l’un d’eux veut garder la maison, le partage verbal est impossible : il faut un acte notarié, et le droit de partage à 1,10 % s’applique.
La vente doit intervenir avant le divorce. Le partage verbal suppose que le bien soit réellement vendu et que le prix ait été versé avant les opérations de divorce. Un projet de vente ou une simple promesse ne suffisent pas. Si la vente n’est pas encore réalisée au moment de rédiger la convention, le bien fait toujours partie du patrimoine à liquider.
La convention de divorce doit rester complète. La convention de divorce par acte d’avocat doit comporter, à peine de nullité, l’état liquidatif du régime matrimonial, ou la déclaration qu’il n’y a pas lieu à liquidation (article 229-3 du code civil). La façon dont la vente antérieure et la répartition du prix sont prises en compte dans la convention doit donc être examinée avec votre avocat, au regard de l’ensemble de votre patrimoine. Ce n’est pas un point à improviser.
Les autres biens restent à liquider. Le partage verbal ne porte que sur le prix de vente réparti. S’il reste d’autres biens communs, comme une épargne, un véhicule ou un second bien immobilier, leur sort doit être réglé dans la convention.
Vendre a aussi un coût. La vente du bien entraîne ses propres frais, comme le remboursement anticipé du prêt ou les frais de mainlevée de l’hypothèque, et elle suppose de trouver un acquéreur dans un délai compatible avec votre projet de divorce. Avec un droit de partage ramené à 1,10 %, l’économie réalisée doit être mise en balance avec ces contraintes. Vendre uniquement pour éviter le droit de partage n’a pas toujours de sens : le partage verbal est surtout intéressant lorsque les époux avaient de toute façon décidé de vendre.
Garder, vendre avant, ou vendre après ?
Face à un bien immobilier commun, trois scénarios se présentent.
L’un des époux garde le bien. Un acte liquidatif notarié est nécessaire, signé avant la convention de divorce. Le droit de partage à 1,10 % est dû sur l’actif net, et l’époux qui garde le bien verse une soulte à l’autre, s’il y a lieu. C’est la solution lorsque l’un des deux souhaite rester dans le logement, notamment avec les enfants.
Les époux vendent avant le divorce. La vente est réalisée, le prix est réparti, puis le divorce est engagé. Le partage verbal du prix permet d’éviter le droit de partage sur cette somme. C’est la solution lorsque les deux époux veulent vendre et que le calendrier le permet.
Les époux restent propriétaires ensemble après le divorce. Ils peuvent aussi décider de conserver le bien en indivision, par exemple en attendant de le vendre dans de meilleures conditions. Cette solution reporte la question sans la régler, et elle doit être organisée avec soin dans la convention.
Le choix dépend de votre situation, de vos projets et de votre calendrier. Le budget complet d’un divorce amiable avec un bien immobilier, notaire compris, est présenté dans mon article sur le prix réel d’un divorce amiable, et le rôle du notaire dans mon article sur la durée d’un divorce amiable.
Côté avocats, la présence d’un bien immobilier fait passer le forfait de 775 € à 990 € TTC par époux, en raison du travail supplémentaire de coordination avec le notaire et de l’état liquidatif. Les frais du notaire, le droit de partage et les 49,44 € TTC de dépôt de la convention s’ajoutent à ce forfait. Le détail figure sur ma page tarifs du divorce amiable.
Vous êtes propriétaires et vous envisagez de divorcer à l’amiable ? Le meilleur moment pour en parler, c’est avant de décider de vendre ou de garder le bien. Écrivez-moi à contact@avocat-desfarges.fr ou appelez le 03 88 30 32 00. Si vous préférez en parler avant de vous engager, une consultation en ligne à 45 € TTC est possible, mais elle n’est pas obligatoire pour ouvrir votre dossier.
Questions fréquentes
Quel est le taux du droit de partage en cas de divorce ?
1,10 % depuis le 1er janvier 2022, contre 2,50 % auparavant. Le taux de 2,50 % reste applicable aux autres partages, notamment entre héritiers.
Sur quel montant le droit de partage est-il calculé ?
Sur l’actif net partagé, c’est-à-dire la valeur des biens, déduction faite des dettes comme le capital restant dû sur le prêt immobilier.
La soulte versée à mon conjoint est-elle taxée comme une vente ?
Non. Entre époux, le partage n’est pas considéré comme une vente, même avec une soulte. C’est le droit de partage qui s’applique, sur l’ensemble de l’actif net.
Qu’est-ce que le partage verbal ?
C’est la répartition entre les époux du prix de vente d’un bien commun, vendu avant le divorce, sans rédaction d’un acte constatant ce partage. En l’absence d’acte, le droit de partage n’est pas dû sur ce prix.
Peut-on partager verbalement une maison ?
Non. Un bien soumis à la publicité foncière ne peut être partagé que par acte notarié. Seule la somme d’argent issue de sa vente peut faire l’objet d’un partage verbal.
Le partage verbal est-il légal ?
Une réponse ministérielle de 2013 indique qu’il n’est pas soumis au droit de partage. Il doit toutefois être articulé avec la convention de divorce, qui doit comporter l’état liquidatif ou la déclaration qu’il n’y a pas lieu à liquidation. Parlez-en à votre avocat avant de vous engager.
Le plus simple pour me contacter : remplissez ce formulaire, je reviens vers vous rapidement.
Maître Pierre-Henry Desfarges, avocat au barreau de Strasbourg depuis 2013. Je pratique le divorce amiable par acte d’avocat depuis 2017, à forfaits transparents, et j’accepte l’aide juridictionnelle sans condition. Mis à jour le 27 octobre 2026.